ส่องอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 5 ประเทศ ในวันที่ไทย “ดอกเบี้ยขาลง”

นโยบายการเงินของธนาคารกลางแต่ละประเทศทั่วโลกต่างเข้าสู่การปรับฐานครั้งใหญ่ หรือที่เรียกว่า "Regime Shift" ส่งผลให้สภาวะตลาดเงินกำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สินทรัพย์ทางการเงินที่เคยให้ผลตอบแทนในระดับที่ดีในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เช่น หุ้นกลุ่มเทคโนโลยี หรือ Digital Asset กลับมีความผันผวนรุนแรง และส่งสัญญาณถึงความเปราะบางเมื่อต้องเผชิญกับสภาวะดอกเบี้ยสูง

ในบริบทนี้ส่งผลให้ "อสังหาริมทรัพย์" ในฐานะสินทรัพย์ที่จับต้องได้ หรือ Hard Asset จึงเป็นปราการด่านสุดท้ายของการรักษาความมั่งคั่งในยุคนี้

Thairath Money พาสำรวจ “อัตราดอกเบี้ย” จากประเทศเศรษฐกิจหลัก และเทรนด์ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในประเทศ เพื่อให้ประกอบการตัดสินใจสำหรับใครที่กำลังพิจารณาจะซื้อ “บ้าน” เป็น ทรัพย์สินสำหรับสร้างรากฐานของชีวิตและส่งต่อให้ลูกหลานในอนาคต

สวิตเซอร์แลนด์ 

อัตราปัจจุบัน: 1.38%ลดลงจากระดับ 1.66% ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2568

ธนาคารกลางสวิตเซอร์แลนด์ (SNB) ยังคงดำเนินนโยบายดอกเบี้ยเป็นศูนย์ (Zero Interest Rate Policy) มาตั้งแต่กลางปี 2568 เนื่องจากเงินเฟ้อในประเทศอยู่ในระดับต่ำมากเพียง 0.1%  นอกจากนี้ ค่าเงินฟรังก์สวิสที่แข็งค่าช่วยกดดันให้ดอกเบี้ยในตลาดเงินอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่อง 

ญี่ปุ่น 

อัตราปัจจุบัน: 2.75%เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 2.00% ในปีก่อน และ 2.40% เมื่อสามเดือนที่แล้ว

ญี่ปุ่นกำลังก้าวออกจากยุคดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษ โดยธนาคารกลางญี่ปุ่น (BoJ) เริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อสกัดเงินเฟ้อที่เริ่มขยับเข้าใกล้เป้าหมาย 2% มีการคาดการณ์ว่า BoJ จะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอีกเป็น 1% ภายในเดือนกรกฎาคม 2569 ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในญี่ปุ่นมีแนวโน้มขาขึ้นอย่างชัดเจน 

สหราชอาณาจักร 

อัตราปัจจุบัน: 4.52%อยู่ในสถานะทรงตัว (ลดลงจาก 4.57% ในปีก่อน)

แม้ธนาคารกลางอังกฤษ (BoE) จะมีมติคงดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 3.75% ในเดือนเมษายน 2569 แต่สถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่ส่งผลให้ราคาพลังงานพุ่งสูงขึ้น ทำให้มีความกังวลว่าเงินเฟ้ออาจกลับมาพุ่งเกิน 6% ส่งผลให้แนวโน้มดอกเบี้ยบ้านในอังกฤษยังมีความไม่แน่นอนสูง 

ออสเตรเลีย 

อัตราปัจจุบัน: 5.50% ลดลงจากปีก่อน (6.22%) 

ธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) เพิ่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายติดต่อกันเป็นครั้งที่ 3 ในเดือนพฤษภาคม 2569 สู่ระดับ 4.35% เพื่อรับมือกับดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ที่พุ่งสูงถึง 4.6% คาดการณ์ว่าดอกเบี้ยนโยบายอาจไปแตะที่ 4.7% ภายในสิ้นปี 2569 ซึ่งจะทำให้ภาระการผ่อนบ้านของชาวออสเตรเลียพุ่งสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สหรัฐอเมริกา 

อัตราปัจจุบัน: 6.10%ลดลง จากระดับเกือบ 7% ในปีก่อน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ เริ่มคลายตัวหลังจากธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) เริ่มปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงในปี 2567-2568 นักวิเคราะห์จาก Morgan Stanley คาดการณ์ว่าดอกเบี้ยบ้าน 30 ปีแบบคงที่อาจลดลงมาอยู่ที่ 5.50% - 5.75% ภายในกลางปี 2569 

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความเสี่ยงที่ดอกเบี้ยอาจขยับขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปี 2569 หรือปี 2570 หากปัญหาหนี้สาธารณะ

ข้อมูลจาก 5 ประเทศทั่วโลก สะท้อนถึงเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและทิศทางตลาดเงินของแต่ละภูมิภาคที่ขับเคลื่อนด้วยปัจจัยที่แตกต่างกัน สวิตเซอร์แลนด์และสหรัฐฯ เริ่มเห็นทิศทางดอกเบี้ยขาลงเพื่อพยุงเศรษฐกิจ ในขณะที่ญี่ปุ่นและออสเตรเลียอยู่ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นอย่างต่อเนื่องเพื่อสู้กับสภาวะเงินเฟ้อ

ทิศทางดอกเบี้ยบ้านไทย กำลังไปทางไหน?

หากย้อนดูทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย 5 ปีย้อนหลัง พบว่า 

ปี 2565 อัตราดอกเบี้ยนโยบาย 1.25% ต่อปีปี 2566 อัตราดอกเบี้ยนโยบาย 2.50% ต่อปีปี 2567 อัตราดอกเบี้ยนโยบาย 2.25% ต่อปีปี 2568 อัตราดอกเบี้ยนโยบาย 1.25% ต่อปีเม.ย.2569  อัตราดอกเบี้ยนโยบาย 1% ต่อปี

ในปี 2566 อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นไปแตะที่ร้อยละ 2.50 ต่อปี เพื่อคุมเงินเฟ้อ ก่อนจะเริ่มทยอยส่งสัญญาณขาลงปรับลดเหลือร้อยละ 2.25 ต่อปีในปี 2567 จนกระทั่งล่าสุดในเดือนเมษายน พ.ศ. 2569 ดอกเบี้ยนโยบายได้ลดต่ำลงแตะระดับร้อยละ 1.00 ต่อปี แรงเหวี่ยงนี้ส่งผ่านไปยังธนาคารพาณิชย์โดยตรง ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ปรับลดลงอยู่ที่ระดับประมาณร้อยละ 2 - 3 ต่อปี

ในขณะเดียวกัน ธปท. ได้ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)  ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570 ซึ่งเป็นการปลดล็อกให้ผู้ซื้อบ้านแทบทุกกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นคนซื้อบ้านหลังแรก คนขยับขยายครอบครัวที่ซื้อบ้านหลังที่สอง หรือแม้แต่นักลงทุน ให้สามารถยื่นกู้ได้เต็มเพดานสูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน 

ทิศทางเช่นนี้ทำให้ปี 2569 กลายเป็นจังหวะที่ "ต้นทุนการกู้ซื้อบ้านถูกลง" เมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ทำไมวันนี้คือเวลาที่ "ดีที่สุด" ในการซื้อบ้าน

นอกเหนือจากเหตุผลเรื่องดอกเบี้ย “บ้าน” ยังถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย ในขณะที่สินทรัพย์อื่นมีความเสี่ยงสูง และในฐานะที่เป็นปัจจัย 4 ที่สามารถสร้างมูลค่าได้ในระยะยาว 

รวมถึงการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการโอนความมั่งคั่งให้ทายาท ทำให้การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการลงทุนเพื่ออนาคตของครอบครัว

ในทิศทางเดียวกัน จังหวะนี้คือ การสร้างอำนาจต่อรองของผู้ซื้อที่ดีที่สุด เพราะโปรโมชั่นระบายสต็อกจากเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ซื้อได้ซื้อในเงื่อนไขที่คุ้มค่ามากกว่าที่เคยเป็น

การตัดสินใจกู้ซื้อบ้านในช่วงเวลานี้บนพื้นฐานของการพิจารณาเงื่อนไขอย่างละเอียดถี่ถ้วน จึงเป็นการบริหารจัดการหนี้ก้อนโต ให้สามารถเป็นสินทรัพย์ที่สร้างความมั่งคั่งในระยะยาว “อสังหาริมทรัพย์” จึงเป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนที่ไม่ควรมองข้าม เพราะการลงทุนที่คุ้มค่า จะมาในเวลาที่นักลงทุนมองเห็นโอกาสของตลาดและคว้าไว้ทัน